Berechnung der wirtschaftlichen RND und des fiktiven Baujahres nach ImmoWertV

Im Rahmen einer Immobilienwertermittlung haben durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Einfluss auf die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) einer Immobilie.
Die zum 1.1.2022 in Kraft getretene Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) enthält in Anlage 2 ein Punktemodell, mit dem die wirtschaftliche Restnutzungsdauer errechnet werden kann.

Hilfreich kann diese Methode ebenso bei der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung (AfA) für Gebäude und für Gebäudeteile sein.
Das Einkommensteuergesetz (EStG) legt eine degressive (§ 7 Abs. 5 EStG) oder lineare Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) nach typisierten Prozentsätzen fest, wobei die tatsächliche Nutzungsdauer keine Berücksichtigung findet.
Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist eine Abweichung von den in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG vorgeschriebenen AfA-Sätzen in bestimmten Fällen zulässig. Somit können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.

Mit der Frage eines geeigneten Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer von Gebäuden hat sich der BFH im Verfahren IX R 25/19 beschäftigt und wurde im Verfahren IX R 14/23 nochmals bestätigt.

Bitte prüfen Sie diesen Sachverhalt zusammen mit Ihrem zuständigen Finanzamt und/oder Steuerberater, da wir keine steuerliche Beratung oder Einschätzung vornehmen.

Falls Sie Interesse an einem Kurzgutachten zur Festlegung der tatsächlichen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer haben, um z.B. bei Ihrem Finanzamt die Gebäude-AfA anzupassen, nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.

Eine erste Einschätzung können Sie hier kostenfrei vornehmen.
Tragen Sie im nachstehenden Formular die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer GND, die je nach Gebäudetyp variiert, sowie das tatsächliche Baujahr und die Punkte der kürzlich durchgeführten Modernisierungen ein.
Das Ergebnis aktualisiert sich nach jeder Eingabe.

Gesamtnutzungsdauer GND:	4050607080	Jahre.
Orientierungswerte für die übliche Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV: Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser: 80 Jahre Doppel- und Reihenhäuser: 80 Jahre Wohnhäuser mit Mischnutzung: 80 Jahre Mehrfamilienhäuser: 80 Jahre Geschäftshäuser: 60 Jahre Kauf- / und Warenhäuser: 50 Jahre Einzelgaragen: 60 Jahre Produktionsgebäude: 40 Jahre
Baujahr:
Tatsächliches Gebäudealter:		Jahre.

Modernisierungselemente	Punkte maximal	Punkte tatsächlich
Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung:	4
Fenster und Außentüren:	2
Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser):	2
Heizungsanlage:	2
Wärmedämmung der Außenwände:	4
Modernisierung von Bädern:	2
Innenausbau (Decken, Fußböden, Treppen, etc.):	2
Wesentliche Verbesserung Grundrißgestaltung:	2
Summe:	20	0

Nach ImmoWertV, Anlage 2, Tabelle 3, ergeben sich bei 0 Modernisierungspunkten folgende Parameter:

Modernisierungs- punkte	a	b	c	ab einem relativen Alter von
0	1,2500	2,6250	1,5250	60 %
1	1,2500	2,6250	1,5250	60 %
2	1,0767	2,2757	1,3878	55 %
3	0,9033	1,9263	1,2505	55 %
4	0,7300	1,5770	1,1133	40 %
5	0,6725	1,4578	1,0850	35 %
6	0,6150	1,3385	1,0567	30 %
7	0,5575	1,2193	1,0283	25 %
8	0,5000	1,1000	1,0000	20 %
9	0,4660	1,0270	0,9906	19 %
10	0,4320	0,9540	0,9811	18 %
11	0,3980	0,8810	0,9717	17 %
12	0,3640	0,8080	0,9622	16 %
13	0,3300	0,7350	0,9528	15 %
14	0,3040	0,6760	0,9506	14 %
15	0,2780	0,6170	0,9485	13 %
16	0,2520	0,5580	0,9463	12 %
17	0,2260	0,4990	0,9442	11 %
18	0,2000	0,4400	0,9420	10 %
19	0,2000	0,4400	0,9420	10 %
20	0,2000	0,4400	0,9420	10 %

Das relative Alter wird nach folgender Formel berechnet:

Drucken